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[タイ最新法務事情 第19号]

 

 前回に引き続き、タイの不動産の賃貸借に関する法制度についてご紹介させていただきます。本シリーズの最終回となる今回は、賃貸借契約の終了について取り上げます。

 

1 期間満了による終了

 

(1)原則

 賃貸借契約の終了原因はひとつではありません。

 最も一般的な終了原因は、賃貸借契約期間の満了です(民商法典546条)。この場合、賃貸借契約を終了させるために通知等をする必要はありません。

 賃貸借契約の期間は当事者の合意により定めることができます。また、畑地の賃貸借等一部の種類の賃貸借契約については民商法典の中に、契約期間を推定する規定があることは以前ご紹介しました。

(2)例外

 例外として、賃貸借契約期間満了後も賃借人が賃借物件を占有し、賃貸人がこれを知りつつ異議を述べない場合、当事者間において期間の定めのない賃貸借契約が新たに締結されたものとみなされます(570条)。つまり、実質的に契約が継続することになります。

 

2 期間の定めがない場合の終了

 

 賃貸借契約期間の定めがなく、また、期間を推定することもできない場合、賃貸人又は賃借人は、賃料の支払期日の末に契約を解除することができます。この場合、相手方当事者に対し、一賃料支払期日以上前に解除する旨通知をしなければなりません。但し、一賃料支払期日が2ヶ月を超える場合であっても、少なくとも2ヶ月前に通知をすれば足ります(同法566条)。

 

3 賃借物の全部滅失による終了

 

 賃借物が全て滅失した場合にも、賃貸借契約は終了します(同法567条)。

 

4 合意解約による終了

 

 賃貸人と賃借人が、賃貸借契約を解約することにつき合意した場合にも、賃貸借

5 契約解除による終了

 

 1ないし4以外に賃貸借契約が終了する場合として、一方当事者に契約違反があった時に、相手方が契約違反を理由に賃貸借契約を解除する事がありえます。

(1)賃貸人による解除

 賃貸人が賃貸借契約を解除できる旨民商法典に明記されているケースには次のようなものあります。

 

①賃借人よる無断転貸(544条)

②賃借人による無断賃借権譲渡(544条)

③賃借人による用法遵守義務違反(552条、544条)

④賃借人による保全義務違反(553条、554条)

⑤賃借人による小修繕義務違反(553条、554条)

⑥賃借人による契約違反(554条)

⑦賃借人による賃料支払の懈怠(560条)

(2)賃借人による解除

 賃借人が賃貸借契約を解除できる旨民商法典に明記されているケースには次のようなものがあります。

 

①賃貸人が賃借物を契約目的使用に適さない状態で引き渡した場合(548条)

②賃借物の滅失が重大である場合(551条)

③解決できる程度の賃借物の滅失であるが、賃貸人が、賃借人からの要望にも関わらず相当期間内に修繕等の解決をしなかった場合(551条)

④賃貸人による賃借物の修繕に要する時間が不当に長く、そのため賃貸借契約の目的にそぐわない状況となった場合(556条)

⑤賃借物が一部滅失し、残存部分のみでは契約の目的を達成することができない場合(568条)

 

6 賃借物の譲渡と契約の存続

 

 なお、賃貸人が不動産賃借物の所有権を第三者に対し譲渡した場合であっても、賃貸借契約は終了せずに、譲受人との間で同一条件で存続します(同法569条)。 

 

 不動産賃貸借の総括

 

 身近な賃貸借にも様々なルールが存在しますので、問題が生じる前に基本的な権利義務について知っておきたいところです。(松本)

 

 


Posted-Date: 2016年 11月 26日